ソウルの住宅８万軒不足でも再建築・再開発にブレーキ

「２０１８年と２０１９年に建てられるマンションも多く許認可され供給が不足するとは言えない」（金賢美国土交通部長官、４日青瓦台インタビュー）。

「江南（カンナム）は物量が不足するという。しかし再建築分譲価格上限制規制を廃止して江南圏再建築事業が多く施行された。この数年間で平均値に比べ３倍多く許可された」（金顕青瓦台社会首席秘書官、３日記者懇談会）

盧武鉉（ノ・ムヒョン）政権をはじめとして過去の政権は不動産対策にコインの裏表のように需要管理とともに供給拡大案を盛り込んだ。盧武鉉政権初年度の２００３年の１０・２９対策と２００５年の８・３１対策にも供給案が含まれた。

ところが今回の８・２対策では供給の部分を見つけることができない。韓国政府が自信を示す通り供給は心配しなくても良いのだろうか。韓国政府が今回の対策で発表したように住宅供給は一部で過剰を心配しなければならない水準だ。今年と来年の首都圏住宅入居物量はそれぞれ２８万６０００世帯と３１万６０００世帯で最近５年間の平均２０万５０００世帯より４０～５０％多い。

問題はソウルだ。今年から来年まで首都圏入居物量急増が京畿道（キョンギド）と仁川（インチョン）に集中するためだ。全体の７５％だ。韓国政府はソウルで今年から来年まで１４万９０００世帯が作られると推定する。最近５年間の年平均７万２０００世帯と大きな差はない。

この程度では２０１５年に住宅普及率が９６％と全国で最も低いソウルの住宅不足は解決しにくい。韓国政府が予想する来年のソウルの普及率は依然として１００％を下回る９７．８％で８万世帯ほど住宅が不足する。

韓国建設産業研究院のホ・ユンギョン研究委員は、「ソウルは依然として需給が脆弱な地域」と話す。問題は２０１９年以降もソウルの住宅需給見通しが明るくないという点だ。ソウルは新規住宅供給の大部分を再建築・再開発に依存している。不動産１１４によると２０１５年以降ソウルのマンション分譲物量の８０％を再建築・再開発が占めている。

今回の対策により再建築・再開発事業が鈍化すると予想される。

ひとまず組合員取引禁止、入居権転売制限などにより再建築・再開発取引が萎縮するものとみられる。これに伴い住宅価格も不確実になる。再建築・再開発の速度は事業性に左右されるが、住宅価格が下がれば事業性も悪化する。すでにソウルでは低層再建築はほとんど終えられた。残ったのは中層再建築だが既存の住宅数より増える世帯数は多くなく、供給量増加効果は大きくない。

来年の再建築超過利益還収制復活で多くて１億ウォン以上と予想される負担金の心配から江南４区の再建築も遅れる可能性が大きい。還収制復活を避けて事業を急いだ団地が来年までに分譲を終えた後には「供給の崖」の懸念も出てくる。

明知（ミョンジ）大学不動産学科のクォン・デジュン教授は「住宅供給は適正量をしっかりと維持することが重要だ。中長期住宅供給計画をまとめ市場の不安心理を落ち着かせなければならない」と話した。