コメ５０倍、油７７倍値上がりする間、地価は３０００倍上昇＝韓国

＃１９６０年代初め、マルジュク通り（現ソウル瑞草区良才駅交差点一帯）の地価は１坪（３．３平方メートル）あたり３００ウォンほどだった。しかし１９６９年に第３漢江（ハンガン）橋が開通し、翌年に京釜（キョンブ）高速道路が開通すると、この地域の地価は３．３平方メートルあたり５０００－６０００ウォンに暴騰した。

＃８７年まで年平均１０％ほど上がっていた全国の地価は８８年に２７％上がった。ソウル江南（カンナム）には３．３平方メートルあたり１０００万ウォン以上のマンションが登場した。８８ソウルオリンピック（五輪）を控えて「３低好況（低油価・低ドル・低金利）」で市中の流動性が高まり、このお金が土地に集中した。

「２９７６倍」。経済開発が本格化した１９６４年と２０１３年の韓国の平均地価の差だ。同じ期間、名目国内総生産（ＧＤＰ）成長速度（１９３３倍）よりはるかに大きい。コメ（５０倍）やガソリン（７７．５倍）など生活必需品価格の変化と比較するとその差はさらに広がる。産業化・都市化による開発に「不動産投機」という社会的現象が加わった結果だ。韓国が「不動産共和国」と呼ばれる理由だ。こうした状況は今も変わらない。国富の８９％を不動産が占めている。依然として現金より不動産保有が富の尺度であり管理法だ。

韓国銀行（韓銀）によると、韓国の１平方メートルあたりの平均地価は６４年の１９．６ウォンから２０１３年には５万８３２５ウォンに上昇した。

同じ期間、韓国全体の土地価格を加えた名目土地資産価額は１兆９３００億ウォンから５８４８兆ウォンへと３０３０倍に増加した。ＧＤＰに対する地価総額比率は１９６４－２０１３年平均で３９２％。この比率は７０年（５４７％）と９１年（５９７％）と大きく上がった。これは当時の経済開発と投機ブームを反映している。

韓国銀行（韓銀）のチョ・テヒョン経済統計局チーム長は「６８年以降、京仁（キョンイン）高速道路、京釜（キョンブ）高速道路など道路設備と産業団地インフラが拡充され、江南の開発も本格化し、地価が相対的に大きく上がった」とし「８０年代後半などいわゆる『３低好況』で住宅価格が急騰した点も９１年の地価上昇率ピークに影響を与えた」と説明した。

６８年（５９．８％）、８９年（３８．９％）の地価上昇率が非常に高くなったのも同じ理由だった。地価が下落した時点は９０年代初期と９８年通貨危機の２回だ。９０年代初期は８０年代に暴騰した住宅価格との比較効果と政府の土地超過利得税、公示地価制度導入などの規制が影響を及ぼしたと、韓銀は分析した。

産業構造の中心が農業から製造業に移り、指定別地価総額比率も大きく変化した。田・畑・林野の地価総額比率は６４年の５７．２％から２０１３年には２３．７％と、３３．５ポイント減少した。

一方、建物用地と工場用地の比率は同じ期間、２８．８％から５５．７％へと２６．９ポイント増えた。また、道路・鉄道・港湾など社会間接資本比率が拡大し、その他の土地の地価総額比率もこの期間に１４％から２０．６％へと６．６ポイント増えた。２０１３年末現在、ＧＤＰに対する地価総額比率は４０９％。韓銀は「５０年平均と比較して大きな差はない」と説明した。とはいえ土地を含めて韓国経済に不動産が占める比率は依然として高い。

２０１３年基準で全体地価規模（５８４８兆ウォン）に建物資産（３９４１兆５０００億ウォン）を加えれば、総国民純資産（１京１０３９兆２０００億ウォン）の８８．７％にのぼる。ソン・インホ韓国開発研究院（ＫＤＩ）研究委員は「韓国は所得に対する不動産資産保有比率が高いが、これを流動化する手段も十分でないのが特に問題」とし「高齢化社会を迎えてこのような状況が社会問題になる可能性があるだけに、住宅年金の多様化や不動産証券化などを通じて不動産資産の流動化方策を準備する必要がある」と説明した。