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韓国のオフィス空室率13%、金融危機以降で最悪

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オフィスがだぶついている。ソウル都心、江南(カンナム)、汝矣島(ヨイド)に関係なく空きオフィスがあふれている。賃貸料が高い大型ビルは激しく、中小ビルも大きく変わらない。ソウルより地方都市はさらに厳しい。長期にわたる不景気でオフィス需要が減っているのに供給量があふれているからだ。

韓国鑑定院が16日に明らかにしたところによると、上半期の全国のオフィスビル空室率は13.1%で2008年の金融危機以降で最悪だ。2008年当時の空室率は5.4%で現在の40%水準にすぎなかった。

ソウルの空室率は11.1%で全国平均よりやや低いが2008年の3.8%と比較すると3倍近く高い。賃貸料が高い大型ビルの事情はさらに良くない。ソウルの中小ビルの空室率は10%なのに対し、大型ビルは13.1%と平均値より高い。地域別で見ると都心が12.3%で最も悪く、次いで江南が10.8%、汝矣島・麻浦(マポ)が9.2%、その他地域が8.2%の順だ。

地方都市の状況は深刻だ。釜山(プサン)と大邱(テグ)は空室率が15~16%台、仁川(インチョン)と光州(クァンジュ)は18%台だ。大田(テジョン)は21%を超える。実際にはこれより事情がさらに厳しいビルも多い。賃貸料をきちんと受けるために空室がないことを偽装するケースが多いからだ。

ソウル・駅三洞(ヨクサムドン)でオフィスビルを運営しているチョン・ヨンドク会長は「表向きは空室のオフィスは少ないようだが、江南一帯だけでも空室率が20%を超えるビルが多い」と話した。

空室のオフィスが増加しているが賃貸料は特に落ちていない。上半期の全国のオフィスビル賃貸料は1平方メートル当たり1万4800ウォン(約1525円)だ。2008年の1万5000ウォンよりやや落ちた。しかしこの期間にソウルは1万8600ウォンから2万500ウォンに上がった。空のオフィスができてもむしろ賃貸料を上げる大型ビル管理会社の影響と分析される。資産管理会社が運営する大型ビルは空室ができても数カ月分の賃貸料を免除する「レントフリー」の方式で収益率を考慮した適正賃貸料を守ってきた。

だが、オフィス賃貸景気が悪化し、そうした慣行は破壊される雰囲気だ。2012年をピークにソウルの賃貸料は横ばいを維持している。

事情が良くない中小ビルは賃貸料を下げてでも空のオフィスを埋めるほかはない。空けておくよりもいくらかでも収入を得るのが得策だからだ。ある業界関係者は「賃貸料を適正価格で受けても空室率が10%を超えれば収益性は大きく落ちる」と話す。ビル所有主が考える適正投資収益率はどの程度だろうか。業界では通常不動産ファンドが運用するビルは6~7%で個人は5%程度ととらえている。これは潜在的な空室率を5%と予想し計算した数値のため、賃貸料が大きく落ちない限りいまのところは耐えられるというのが資産管理関係者の説明だ。

業界では空きオフィスが大きく増えた主要因として、新築ビルが過度に多く供給された点を挙げる。資産管理会社のシンヨンアセットによると、ソウルと盆唐(プンダン)で2010年から2014年までの5年間に合計900万平方メートル規模のオフィスが供給された。年平均180万平方メートルのオフィスが建設されたわけだ。これは63ビル11棟分に相当する規模だ。この数値は2001~2009年の年平均供給量83万平方メートルの2倍を超える。

いまでもオフィスがあふれているのに多くの大規模開発プロジェクトが全国で待機中だ。代表的な事業が上岩(サンアム)DMC、板橋(パンギョ)第2テクノバレー、江東(カンドン)先端業務地区、麻谷(マゴク)産業団地などだ。

シンヨンアセットでリサーチパート長を務めるチェ・ジェギョンは「この5年間に都心再開発事業活性化などにより多くの新築ビルが供給された」と話す。専門家たちは「住宅市場と同じように賃貸オフィスも需給状況に合わせ供給量を調整するシステムの構築が急がれる」と口をそろえている。
COPYRIGHTⓒ 中央日報日本語版  2015年09月17日 09:53
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