Ｂｙｅ　Ｋｏｒｅａ…外国人が韓国不動産市場から撤退

米国ゼネラルエレクトリック（ＧＥ）が韓国の不動産市場から手を引く。韓国不動産に投資して１０年ぶりのこと。ＧＥの不動産投資部門であるＧＥリアルエステート韓国支社は昨年、ソウル・論ヒョン洞、城南市（ソンナムシ）、大邱市（テグシ）のビルなど４０００億ウォンに達する物件を売りに出した。ゴールドマンサックス資産運用も韓国上陸から５年で撤退する。

韓国の不動産市場から外国系資本が離れている。業界によると現在韓国の不動産市場に残っている外資系投資会社は２０社程度だ。これは２０００年代半ばの３０％水準だ。Ｒ２コリアのキム・テホ理事は、「この２～３年間に損失を出した外資系投資会社が韓国の不動産市場では商売にならないと判断して手を引くもの」と伝えた。

「セルコリア」の風も激しい。不動産コンサルティング会社のメートプラスの調査によると、外資系投資会社は２０１１年に１兆１２３５億ウォンに達する韓国のオフィスビルを売った。昨年は１８０３億ウォンを現金化した。米国系投資会社のマックスＣＩは昨年初めにソウル・汝矣島（ヨイド）のビルを現代カードキャピタルに９２５億ウォンで売った。現在外資系投資会社が売りに出したオフィスビルだけで２０件を超える。これに対し昨年の買い入れは全くなかった。

これら企業が韓国の不動産市場を離れる最も大きな理由は収益率の悪化だ。国土海洋部によると２００８年の韓国のオフィスビル収益率は年１３～１４％に達したが最近は５～６％に下がった。供給が増加しソウルの平均空室率は４．４％と１年間に１．５ポイント上昇した。

当分事情が改善するようでもない。最近ソウル・乙支路（ウルチロ）のセンターワン、汝矣島のＩＦＣなど大型オフィスビルが竣工した上に、今後も竜山（ヨンサン）国際業務地区、蚕室（チャムシル）第２ロッテワールドなどに大規模業務施設が入る予定だ。韓国建設産業研究院のホ・ユンギョン研究委員は、「来年のオフィスビル新規供給は今年より２０％ほど増加するとみられる、ほとんどがソウル・麻浦（マポ）や汝矣島など都心圏に集まっており当面は空室率が簡単には下がらないだろう」と話した。

売買差益に対する期待感も低くなった。リーマンブラザーズリアルエステートパートナーズコリアは２００５年に９５５億ウォンで買い取った明洞（ミョンドン）Ｍプラザを２０１１年に１７００億ウォンで売った。６年で７４５億ウォンの差益を得たが、改装費や金融費用などを考えると利益を出すことはできなかったという。メートプラスのピョン・ジェヒョン氏は、「賃貸収益はもちろん売買差益に対する期待感が低くなった。米国や欧州の収益率は平均８％で韓国より高く、あえて残る理由がないと判断したもの」と説明した。

景気低迷も影響を及ぼした。ＦＲインベストメントのアン・ミンソク研究員は、「米国・欧州に本社がある場合、本社の資金事情が良くないとの理由などで撤収したりもする」と話した。

外資系資本が撤退しているがただちに不動産市場が大きい影響を受けることなないとみられる。韓国の企業や機関投資家が売りに出された物件を買い集めているためだ。