韓国には「チョンセ」と「ウォルセ」と呼ばれる独自の賃貸システムがあります。アパートや単独住宅、ワンルームなど 住まいの形態を問わず幅広く適用されるこのシステムの特徴は「保証金」が発生するということです。韓国の不動産市場は外国人にも開放されているので、保証金さえ払えば外国人でも比較的簡単に部屋を借りることができます。
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家賃制度の種類
チョンセ (伝貰/専貰)
賃貸契約時にまとまった保証金を払うことで、月々の家賃を支払う必要がないというシステム。あらかじめ大家との間で居住する期間を決めておき、契約期間終了時に保証金は全額返金されます。例えば、5,000万ウォンのチョンセを払い、２年間その家に住む契約を交わしたとすると、２年後、家主は住人に家を出るよう言うこともできるし、交渉によっては続けて住むこともできます。２年経ってその家を出ることになれば、最初に払った5,000万ウォンを家主から返してもらえるというシステムです。
家を出るときに全額返してもらえるのはなぜ？
保証金が全額返金されるというチョンセの制度が成り立つのは、家主が契約期間の間その保証金を運用するという前提があるからです。運用の方法は様々ですが、韓国では銀行に預けておくだけでも1年間に5～10％の利子以上の利子が付くこともあったため成り立っていた制度です。しかし最近では銀行の金利も下がっているため、チョンセを好む大家は減少の傾向にあり、月々の家賃を払うウォルセ物件が増えています。
ウォルセ(月貰)
毎月決められた額の家賃を払う制度。ウォルセ契約の場合も、契約時に保証金を払うのが一般的で、不動産の物件情報では「○○○（保証金の金額）／△△（月々支払う家賃）」と表記します。保証金の額が多いほど月々の家賃の額は少なくなるという特徴があり、場合によっては保証金と月々の家賃の配分を交渉することも可能です。保証金の金額が高めでチョンセ価格の半分程度に設定されている場合、「半（パン）チョンセ」と呼ぶこともあります。保証金はチョンセ同様、契約期間終了時に全額返金されますが、月々の家賃が支払えないことがあると保証金から家賃が差し引かれます。
サグルセ (朔月貰)
「サグォルセ」とも言い、もともとの辞書的な意味はウォルセと同じで毎月家賃を支払うシステムを指しましたが、最近では毎月家賃を払うウォルセに対し、サグルセは入居時に月々の家賃分を一括払いをするシステムを指して使います。例えば、月100万ウォンの部屋をサグルセ制度をもって１年間契約した場合、賃借人は1,200万ウォンを入居時に一括払いする必要があります。これは保証金としてではなく家賃として支払うものなので、契約期間が終わっても返金されません。
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家賃以外にかかる経費
不動産屋への手数料
不動産仲介業者で物件を紹介してもらった場合、契約の際、仲介手数料が発生します。手数料の基準は国に指定された範囲内で特別市、広域市、自治道ごとに条例で決定されており、保証金および月々の家賃から一定比率(契約総額の0.3～0.8％)を計算した結果により算出されます。一般的なワンルームの場合、10万～20万ウォン程度です。
管理費
日本のマンションなどでも支払わなければならない管理費が韓国にも存在します。これは建物の維持・管理をするための費用で共同施設の掃除やメンテナンス、警備などに充てられ、相場はワンルームの場合５万ウォン程度です。アパート・ワンルームなどでは収めなければならない場合が多く、その場合は月々の家賃にプラスして払いますので、契約時に管理費の有無や金額も確認しましょう。
退去することをいつ頃大家に言えば良い？
退去時には保証金を大家さんから返金してもらう必要があります。
契約書に示された退去可能時期を確認の上、２ヶ月ほど前をめどに退去の希望を伝えると同時に保証金の返金時期と方法について確認するようにしましょう。
契約期間の途中で解約することは原則できませんが、やむを得ず途中解約しなければならない場合でも、新しい住人を自分で見つければ可能なこともあります。
入居・転居申告時に必須！「確定日字」(ファッチョンイルチャ)
保証金を返してもらえない…というトラブルを避けるために
契約が終わり部屋を出ることになったにも関わらず、家主が保証金を返さないという例がまれにあります。
このような被害を防止するため、韓国には賃借者を保護する制度が存在します。そのうち、最も手続きが簡便なのが「確定日字(ファッチョンイルチャ)」と言われる制度で、契約書を持参のうえ住民センターまたは法院(登記所)を訪問し、日付の入った印鑑を押してもらうことで受けることができます。
「確定日字」を受けると、その家が競売に入ったときなども「優先弁済権」を得て、他の債権者より優先的に保証金を返してもらうことができるようになります。
ただし、居住地申告がなされていること、その家に実際に居住し続けていることが条件となり、契約終了前に退去をすると弁済の優先順位が下がるので気をつけましょう。
 確定日字(ファッチョンイルチャ)を必ず受けよう
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