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コメ50倍、油77倍値上がりする間、地価は3000倍上昇=韓国

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#1960年代初め、マルジュク通り(現ソウル瑞草区良才駅交差点一帯)の地価は1坪(3.3平方メートル)あたり300ウォンほどだった。しかし1969年に第3漢江(ハンガン)橋が開通し、翌年に京釜(キョンブ)高速道路が開通すると、この地域の地価は3.3平方メートルあたり5000-6000ウォンに暴騰した。

#87年まで年平均10%ほど上がっていた全国の地価は88年に27%上がった。ソウル江南(カンナム)には3.3平方メートルあたり1000万ウォン以上のマンションが登場した。88ソウルオリンピック(五輪)を控えて「3低好況(低油価・低ドル・低金利)」で市中の流動性が高まり、このお金が土地に集中した。

「2976倍」。経済開発が本格化した1964年と2013年の韓国の平均地価の差だ。同じ期間、名目国内総生産(GDP)成長速度(1933倍)よりはるかに大きい。コメ(50倍)やガソリン(77.5倍)など生活必需品価格の変化と比較するとその差はさらに広がる。産業化・都市化による開発に「不動産投機」という社会的現象が加わった結果だ。韓国が「不動産共和国」と呼ばれる理由だ。こうした状況は今も変わらない。国富の89%を不動産が占めている。依然として現金より不動産保有が富の尺度であり管理法だ。

韓国銀行(韓銀)によると、韓国の1平方メートルあたりの平均地価は64年の19.6ウォンから2013年には5万8325ウォンに上昇した。

同じ期間、韓国全体の土地価格を加えた名目土地資産価額は1兆9300億ウォンから5848兆ウォンへと3030倍に増加した。GDPに対する地価総額比率は1964-2013年平均で392%。この比率は70年(547%)と91年(597%)と大きく上がった。これは当時の経済開発と投機ブームを反映している。

韓国銀行(韓銀)のチョ・テヒョン経済統計局チーム長は「68年以降、京仁(キョンイン)高速道路、京釜(キョンブ)高速道路など道路設備と産業団地インフラが拡充され、江南の開発も本格化し、地価が相対的に大きく上がった」とし「80年代後半などいわゆる『3低好況』で住宅価格が急騰した点も91年の地価上昇率ピークに影響を与えた」と説明した。

68年(59.8%)、89年(38.9%)の地価上昇率が非常に高くなったのも同じ理由だった。地価が下落した時点は90年代初期と98年通貨危機の2回だ。90年代初期は80年代に暴騰した住宅価格との比較効果と政府の土地超過利得税、公示地価制度導入などの規制が影響を及ぼしたと、韓銀は分析した。

産業構造の中心が農業から製造業に移り、指定別地価総額比率も大きく変化した。田・畑・林野の地価総額比率は64年の57.2%から2013年には23.7%と、33.5ポイント減少した。

一方、建物用地と工場用地の比率は同じ期間、28.8%から55.7%へと26.9ポイント増えた。また、道路・鉄道・港湾など社会間接資本比率が拡大し、その他の土地の地価総額比率もこの期間に14%から20.6%へと6.6ポイント増えた。2013年末現在、GDPに対する地価総額比率は409%。韓銀は「50年平均と比較して大きな差はない」と説明した。とはいえ土地を含めて韓国経済に不動産が占める比率は依然として高い。

2013年基準で全体地価規模(5848兆ウォン)に建物資産(3941兆5000億ウォン)を加えれば、総国民純資産(1京1039兆2000億ウォン)の88.7%にのぼる。ソン・インホ韓国開発研究院(KDI)研究委員は「韓国は所得に対する不動産資産保有比率が高いが、これを流動化する手段も十分でないのが特に問題」とし「高齢化社会を迎えてこのような状況が社会問題になる可能性があるだけに、住宅年金の多様化や不動産証券化などを通じて不動産資産の流動化方策を準備する必要がある」と説明した。
COPYRIGHTⓒ 中央日報日本語版  2015年11月18日 17:17
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