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韓国、不況強打…景気低迷で空室率90%のオフィスビルも

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#昨年8月に竣工したソウル・汝矣島(ヨイド)のある大型オフィスビルは夜になると幽霊ビルになる。55階建ての超大型先端ビルだが、竣工して半年を過ぎたいまでも90%以上が空いているためだ。近隣の不動産仲介業者関係者は、「往来する人がなく雰囲気がとても寂しい」と伝えた。ほぼ同じ時期に建てられた近くの29階建てビルの事情も似ている。今年初めに企業2社が入居したが依然として延べ面積の80%程度は空のままだ。

#ソウル・光化門(クァンファムン)の12階建てビルの管理所長のキム氏はこのところ空きオフィスのため夜も眠れない。キム氏が賃貸契約責任も担当しているが、3フロアが6カ月にわたり空いている。彼は「時々借りたいという人が来るが、レントフリー(無償賃貸)などの要求条件が厳しく契約は容易でない」と話した。

ソウルの大型オフィスビルが「空室」に悩んでいる。この数年で新規オフィスビルが多く建てられたためだ。賃貸料が下がるなどの副作用も現れている。ビル取り引き専門会社のプロパーツリーは15日、最近ソウルの延べ面積3万3000平方メートル以上の大型オフィスビルの空室率(延べ面積に対する空きオフィスの割合)を調査した結果、14.1%と集計されたと明らかにした。オフィスの数を基準とすれば7つに1つが空いていることになる。

グローバル不動産サービス会社のクッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの調査結果も別段差がない。この会社によると今年第1四半期のソウルのオフィスビル空室率は13.2%で昨年第4四半期の12.2%より1ポイント上昇した。特に光化門など江北(カンブク)都心圏と汝矣島圏の空室が深刻だ。空室率はそれぞれ18.5%と15.2%に達する。

景気低迷で企業のオフィス需要は減っているが供給量は大きく膨らんでいるためだ。最近2年間に江北都心圏では水下洞(スハドン)のフェラムタワー(28階建て)、センターワン(32階建て)、中学洞(チュンハクドン)のKツインタワー(16階建て)、会賢洞(フェヒョンドン)のステートタワー(23階建て)、東子洞(トンジャドン)のアステリウムソウル(11階建て)などが相次いで竣工した。

汝矣島圏の場合、昨年総面積が27万平方メートルに達するソウル国際金融センター(IFC)1次(32階建て)、2次(29階建て)、3次(55階建て)が建った。7月には全経連会館(55階建て)も竣工する。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド韓国支社のユン・ウォンソプ常務は、「不動産景気が良かった2007年ごろに着工したオフィスビルがほぼ同じ時期に竣工しテナントを探してみたら需要不足現象が現れている」と話した。空室増加は賃貸料の下落につながっている。ソウルの大型オフィスビル賃貸料は現在3.3平方メートル当たり平均6万~10万ウォンで、1年間で2万~3万ウォン下落した。自然に投資収益率も落ちる。国土交通部によると昨年ソウルのオフィスビルの投資収益率は年5.55%で2011年より1.42ポイント下落した。2009年以後、年6%を上回っていた投資収益率が4年で5%台に下がった。

今後もオフィス市場の事情は改善しそうにない。韓国建設産業研究院は今年のオフィスビル新規竣工が昨年より21.5%増加すると予想した。これに伴い、裏通りのビルや施設が古いビルはテナント探しがさらに難しくなるとみられる。
COPYRIGHTⓒ 中央日報日本語版  2013年04月16日 13:23
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